Экологическая Вахта по Северному Кавказу

"ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ВАХТА ПО СЕВЕРНОМУ КАВКАЗУ"

<10 сентября 2008>

ПОРОЧНАЯ ПРАКТИКА УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА СОЧИ

ДОЛЖНА БЫТЬ ПРЕКРАЩЕНА!

Ассоциация товариществ собственников жилья города Сочи

направила открытое обращение Владимиру Афанасенкову

8 сентября 2008 года Ассоциация товариществ собственников жилья направила главе города Сочи Владимиру Афанасенкову открытое обращение "О формировании земельных участков многоквартирных домов", в котором был поставлен вопрос о необходимости соблюдения прав собственников жилья в городе Сочи, о необходимости принятия мер по прекращению порочной практики уплотнительной застройки в городе, которая осуществляется в нарушение норм жилищного законодательства.

(Инф. Экологической Вахты по Северному Кавказу)

=================================================================================

Уважаемый Владимир Николаевич!

В нашем с Вами Олимпийском городе Администрация города отказывается признавать собственников квартир законными собственниками земельных участков многоквартирных домов. Недопустимо затягивает либо вовсе отказывает собственникам в формировании (упорядочении границ) своих земельных участков. Даже в тех домах, где жители взялись за управление своими квартирами, создали ТСЖ и направили в Администрацию соответствующее заявление - ждут по нескольку лет. А жителям многоквартирных домов расположенных на так называемых "федеральных землях" администрация считает, что установлением границ должны заниматься федеральные органы власти. Как следствие, из 7 тысяч многоквартирных домов в Сочи за 4 года восстановлены границы только 5 % домов.

Город теряет плату за землю, - часть своих доходов. Одновременно, пользуясь отсутствием границ придомовых территорий, чиновники "садят" очередную "высотку", индивидуальный дом, гараж, магазин... между домами. Тривиально воруют у жителей самое ценное, что у них есть, - землю, на которой стоит их дом. Свое вредительство прикрывают несовершенством федерального законодательства. Мол, мы бы рады землю отдать, только вот закон не позволяет муниципальным органам власти формировать земельные участки из состава федеральных земель. И Вы, как руководитель муниципальной корпорации чиновников, их в этом поддерживаете, принимая на себя всю ответственность за лишение тысяч сочинцев законных прав на свою землю.

Объяснимся детально. Земельный участок многоквартирного дома - неотъемлемая, неотчуждаемая часть общего имущества многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Не бывает объекта недвижимости без земли. Любой многоквартирный дом, начинается с отвода земельного участка. И после того, как участок для строительства дома отвели, он уже не может "куда-то потеряться", либо оставаться в собственности федеральных или муниципальных чиновников. Приобретая право собственности на квартиру, собственник этой квартиры одновременно приобретает право собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая и право собственности на земельный участок (п.2 ст.23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Статья 16 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса РФ" уточняет: с момента кадастрового учета (а не регистрации права) земельный участок многоквартирного дома переходит (а не передается!) в общую собственность собственников квартир многоквартирного дома. Не нужно передавать землю ее законным собственникам и второй раз регистрировать право на участок, право собственности на который возникло одновременно с правом собственности на квартиру.

Что такое "формирование земельного участка"?

Этот термит означает упорядочение (т.е. восстановление) существующего земельного участка. Один раз отвели (обозначили на местности), вынесли постановление об отводе, - описали, вычленили из состава других земель, - создали участок в качестве индивидуально определенной вещи. И в дальнейшем муниципальная власть обязана хранить все данные о действующем землеотводе вечно, по крайней мере, до тех, пока существует строение на этом участке.

Учет границ, площади участков отражался в "Поземельной книге", "землеустроительном деле". В начале девяностых - ввели понятие "кадастровый учет"... И вдруг обнаружилось - не только в Сочи, во многих городах России, что все сведения о границах и размерах земельных участков многоквартирных домов муниципальные чиновники "потеряли", - похоронили архивы "земельных комитетов", не провели кадастровый учет. А в данных техпаспорта (в инвентарных делах) - сохранились только оперативные "сложившиеся", но никак не документальные сведения о границах участка... В этих условиях наши законодатели (Госдума, Совет Федерации) ничего лучшего придумать не могли - приняли закон, по которому обязанность восстановления границ и площади земельных участков многоквартирных домов (последствия халатности чиновников) возложили на потерпевших жителей многоквартирных домов. "Спасение утопающих дело рук самих утопающих"!

Пункт 3 статьи 16 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса РФ" предусматривает: "В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован... (не имеет кадастрового учета границ) на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти (в городах федерального подчинения, - С.Петербург и Москва) или органы местного самоуправления с заявлением о формировании (упорядочении ранее выделенного) земельного участка...". Получив такое заявление, Администрация города обязана за счет бюджетных средств (денег налогоплательщиков) восстановить границы и уточнить площадь ранее отведенного при строительстве дома участка. В основу расчета "нормативного размера" участка принимается размер земельной доли, принятой по действующему на момент отвода (год строительства дома) нормативу (СНиПу). Что лишний раз свидетельствует - нет нового отвода! Формирование участка, это не новое его создание, - это восстановление уже существующего в ранее отведенных границах.

В нашем распущенном городе, не считаясь с права собственников многоквартирного дома, многие предприятия открыто захватили земельные участки придомовых территорий (украли у жителей!) и даже поставили их на кадастровый учет "растворив" в массиве других своих земель. А муниципальная власть, не желая связываться с "федералами" отказывается признавать воровство "придомовых" воровством, - восстанавливать участки в ранее отведенных границах.

Так, жители дома 20/2 на улице "Голубые дали" третий год не могут "отбить" свой участок у сочинского территориального управления федеральным имуществом. В этом 120-квартирном доме только 8 квартир остались не приватизированными. Остальные - собственность жителей. Жители объединились в жилтоварищество (ТСЖ). Но Администрация отказывается формировать придомовую территорию, считая это обязанностью "федералов". Что не мешает главе Адлерского района Е. Пивню командовать частной ("федеральной"?) землей. "Нет границ - нет участка", - считает он. И на детской площадке выделяет сотку земли для размещений частной ветлечебницы...

Сколько еще таких воровских решений было принято в нашем с вами Олимпийском городе, многоуважаемый Владимир Николаевич? Быть может пора, наконец, признать собственников квартир многоквартирных домов законными собственниками своей земли и начать выполнять требования закона о формировании "придомовых" территорий, вне зависимости от того, есть ли в доме муниципальные квартиры и на какой земле этот дом расположен?

Согласно ст.6 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" организация застроенных территорий возможна только при установлении границ действующих "землеотводов", - "если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий...".

Но в нашем городе "забыли", что такое проект межевания!!!

Уже и судебная практика по всей России свидетельствует - сначала проведите межевание застроенных территорий, определите (сформируйте) границы "придомовых" и только после этого имеете право свободную землю отвести под гараж, например, не ущемляя права собственников смежных придомовых территорий.

И только в нашем городе все еще продолжается практика уплотненной застройки, отвода земельных участков в существующей застройке без проекта планировки и проекта межевания, без формирования земельных участков многоквартирных домов.

Может быть хватит позорить себя и свой город? Давайте это прекратим! Вам достаточно принять решение о соблюдении законов страны. Сделайте так, чтобы с Вашим именем у сочинцев были связаны перемены в городе, достойные Олимпийского Сочи.

Председатель Ассоциации ТСЖ г.Сочи

Валерий СУЧКОВ